家を買うなら新築?中古リフォーム?プロが教える10のポイント
マイホームの購入を考えた時に、新築か中古リフォームかを悩む方も多いと思います。
誰でも、中古は新築より安いと聞いた事があると思いますが本当のところはどうなのでしょうか。
ここでは、新築と中古リフォームを価格で比べた場合と、自分にはどちらが合うのかをご紹介します。
1【新築vs中古リフォーム!価格で比べるならとっち?】
1-1.『中古は物件の種類や築年によって異なる』
マンションの首都圏を例にすると、
築5年以内の物件の場合、新築との価格差は200万〜300万円台です。
築6年〜10年以内だと700万〜800万円台で、築年が新しい中古はそれほど「安い」とはいえません。
エリアにもよりますが、買いやすいのは築11年より古い物件といえそうです。
1-2.『中古リフォームの費用』
中古を購入してリフォームをする場合、築年の古い物件の方が、内装や設備の交換が必要なところが多いので費用がかかるのが一般的です。
1981年以前の一戸建ては、耐震診断や耐震改修が必要な場合があります。
ですので、築年別にリフォーム費用の目安を把握して、資金計画を立てる事が重要です。
1-3.『ローン』
最近では、「物件価格(価格?頭金)+リフォーム費用」を、まとめて同じ金利で借りられる住宅ローンもあります。
リフォーム専用ローンは、住宅ローンよりも金利が高めになるので、購入後にリフォームをするよりも購入時にリフォームをするほうがお得になる事が多いようです。
1-4.『新築と中古の住居費』
家を購入した後に、住宅ローン返済以外にかかる住居費は、住まい(土地と建物)の所有者にかかる「固定資産税」「都市計画税」があります。
土地・建物にそれぞれかかりますが、建物の税額は3年ごとに見直され、築年が古くなるほど安くなります。
このため、同じ土地で同じ広さの住宅の場合、築年が古い方が住居費は安いです。
ですが、一戸建ては新築後最初に課税された年から3年、マンションは5年まで「固定資産税額の軽減」が受けられるため、新築の方が安くなります。
1-5.『一般的には中古が安いが、築年や立地によって異なる』
エリアや広さの条件が同じ場合、マンションも一戸建ても新築より中古の価格が安いです。
しかし、中古でも築年が新しい物件や立地条件のよい物件は、新築とほぼ同じか新築よりも高くなることもあります。
マンションの場合は、購入諸費用は新築の方が安いので、絶対に中古の方が安いとは言い切れません。
価格はエリアによって違うので、希望エリアで両方を見比べて選ぶようにしましょう。
1-6.『諸費用』
中古住宅の購入には、物件の価格やリフォーム時の工事費の他にも、必要になる費用があります。
不動産仲介会社に依頼をすると、仲介手数料が発生し、その分の費用が必要になります。
公庫や銀行ローンを借りる場合にも、手数料や保証料などの費用も必要になります。
1-7.『不動産の財産的価値』
立地や近隣の環境などにもよりますが、最近の中古住宅市場では、築後1年で1割程度価値が下がるといわれます。
築20年位だと、建物価格はほとんど無くなります。
そうなると、築20年程度の建物付きの物件の売買価値は、土地の評価額だけになります。
1-8.『購入価格』
購入価格は、中古住宅にすれば新築の3分の2程度の価格で購入できます。
他にリフォームが必要であれば、費用がかかるのでリフォームが必要かどうかチェックをする必要があります。
1-9.『マンションの場合』
マンションの場合は、「管理費」「修繕積立金」というものが、毎月の費用として発生します。
管理費と修繕積立金は、築年経過してくると高くなる傾向があるので、新築よりも中古マンションの方が高くなる可能性があります。
1-10.『保証』
新築を購入すれば、保証(瑕疵保証)がありますが、中古住宅の場合は基本的に「現況取引」が前提になります。
全体の売買価格に建物の比率が小さい時は、瑕疵担保責任がないこともあるので注意が必要です。
築年数が経てば経つ程、安く購入できそうですが、リフォームにかかる費用が高くなってしまって、新築と変わらない金額になるのであれば新築のほうがいいような…
立地にもよりますが、しっかりと見比べてから決めなくてはいけませんね。
2【どちらが合うのか、自分の理想の家から考えよう】
2-1.『全面リフォーム』
全面リフォームは「多少古くても、良い家・良い場所を狙う人」にオススメです。
《メリット》
○すでに、そこに建っている家なので昼夜の環境の調査やご近所さんのことなどは、ある程度自身で調べる事ができます。
○家の外観、間取りなど実際に見せてもらう事ができますから、暮らしぶりをイメージしやすいです。
○使えるものは使う事ができるので、環境負荷に関する点でもメリットがあります。
《デメリット》
○1981年以降の新耐震設計基準で建てられていればいいですが、それ以前だと耐震性能の面で劣る可能性もあるので、その場合には余計な費用がかかる事もあります。
○間取りを気に入って住みたいと思っても、断熱性能がどのような状態かによって、壁をはがして工事となる可能性もあり、リフォーム費用が割高になってしまいます。
寒冷エリアであれば、断熱について調べましょう。
2-2.『新築』
住宅購入は「高い買い物だから、どうせなら自分だけの家がいいという人」にオススメです。
特に外観にこだわる場合は、新築が向いています。
《メリット》
○全てが新しいものなので、心理的な抵抗感が少ないです。
○「自分が建てた自分の家」という満足感が得られます。
○注文住宅であれば、間取りもほぼ思った通りにできます。
○耐震性や断熱性なども、現在の基準ですから安心です。
《デメリット》
○建物付きの土地を買ってしまうと、更地にするのに費用がかかります。
○図面からおこす必要があるので、生活のイメージがしずらいです。
○建築家・工務店・ハウスメーカー担当者とのコミュニケーション次第でスムーズにいくかいかないかが決まってしまう場合もあります。
○更地を購入する場合、郊外になってしまうケースが多いです。
○新しい住宅団地の土地を購入した場合、近所の環境の変化が読みずらいです。
とても難しい選択です。
生活圏内から多少遠くても理想の家に住みたい人はやっぱり新築が向きます。
子供の学校や職場が遠くなるのが嫌な人には中古リフォームが向きますね。
まとめ
いかがでしたか?
新築と中古リフォームでは悩みますが、ぜひ御夫婦の生活や考えに合った物件を探してみて下さい。
中古でも良い場所がいいのか、郊外でも新築がいいのか。
価格とも相談しながらマイホームを手に入れましょう。